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chiudere un balcone

Trasformare il balcone in veranda fai da te e senza permessi: cosa prevede la legge se sei in condominio e l’assemblea non vuol farti iniziare i lavori.

Si può chiudere un balcone “fai da te” senza autorizzazioni? Probabilmente ti servirà una ditta di lavori se non sei pratico di pannelli e costruzioni per esterni, ma una cosa è certa: non hai bisogno di permessi del condomino. Difatti sia la legge che la giurisprudenza escludono categoricamente che qualcun altro – fosse anche l’amministratore o l’assemblea – possa dirti cosa puoi fare in casa tua. Questo però non deve farti esultare di gioia: trattandosi di una “nuova costruzione” ossia di uno spazio chiuso che destinerai ad ambiente abitabile, dovrai pur sempre confrontarti coi regolamenti edilizi urbani. Tradotto significa: obbligo di chiedere la licenza edilizia o, per dirla con parole più appropriate, il permesso di costruire. A meno che non si tratta di uno spazio angusto che destini alle scope o alla chiusura della lavatrice. Di tanto parleremo nel seguente articolo: ti spiegheremo, in particolare, come chiudere il balcone. Lo faremo traendo spunto da alcune sentenze dei giudici amministrativi già trattate, in precedenza, sulle nostre stesse stesse pagine e che fanno riferimento ai permessi, alle autorizzazioni e alle procedure necessarie per trasformare il balcone in veranda.

Cos’è una veranda?
Se non sai ancora cos’è una veranda puoi fartene subito un’idea andando a fare una passeggiata in una qualsiasi via cittadina. Noterai che, in alcuni palazzi, i balconi sono stati “chiusi” dai relativi proprietari: vengono cioè realizzate delle strutture leggere, spesso in alluminio e vetri, appoggiate sulla facciata dell’edificio e con una copertura al di sopra per proteggerle dalla pioggia. Il balcone viene così trasformato in una vera e propria stanza, appunto detta veranda.
La “chiusura” del balcone in veranda può essere dettata dalla necessità di ricavare maggior spazio per contenere oggetti pesanti e voluminosi (ad esempio lavatrici e lavastoviglie, armadi, ecc.) oppure per recuperare un piccolo angolo di pace e tranquillità a uso studio, lettura o per il gioco dei figli.

Quali rischi comporta una veranda?
Chiudere il balcone in veranda, se anche è un’attività estremamente facile da realizzare e i tecnici non chiedono di solito più di due giorni per gli interventi, può però essere causa di numerosi problemi. Innanzitutto con il condominio: chi viola l’estetica dell’edificio può infatti essere condannato a demolire la costruzione. In secondo luogo con il Comune e la Procura della Repubblica: se non sono state richieste le dovute autorizzazioni si finisce per essere incriminati per abuso edilizio e, anche in questo caso, scatterebbe l’ordine di smantellamento dell’opera. Ecco perché è bene conoscere in anticipo le regole relative a come chiudere il balcone e a quali permessi bisogna ottenere. Li tratteremo qui di seguito.

Per chiudere il balcone e trasformarlo in veranda ci vuole il permesso del condominio?
Iniziamo dai vicini, che sono di solito quelli più litigiosi e puntigliosi. Si può chiudere un balcone senza dire nulla al condominio? La risposta è sì: hai facoltà di avviare i lavori senza doverlo per forza dire all’assemblea o all’amministratore. I tuoi unici obblighi sono quelli di:
- rispettare il decoro architettonico del fabbricato: non bisogna creare cioè una alterazione delle linee originariamente disegnate dal costruttore tanto da deturparne l’estetica. Tanto più vistosa è la costruzione, tanto maggiore è il danno per il condominio. Non rileva se la veranda viene costruita sulla facciata esterna del palazzo, quella cioè che dà sulla via pubblica, o quella interna che affaccia sulla corte o su una strada secondaria. Tuttavia, può rilevare il fatto che, in precedenza, nello stesso stabile siano state in passato ricavate altre verande che ne abbiano alterato la forma, sicché l’originaria linea deve ritenersi già alterata;
- non compromettere la stabilità dell’edificio. A tal fine avrà molta importanza l’elaborato di un tecnico che abbia valutato in anticipo i pesi della costruzione e il bilanciamento degli stessi con la struttura del balcone e del palazzo.
Il fatto che il condominio non debba prestare una previa autorizzazione non vuol però dire che non possa contestare la chiusura del balcone in un momento successivo. E difatti, anche ad opera avviata o già completata, la compagine condominiale potrebbe ritenere che la stessa non sia compatibile con i due limiti appena accennati e rivolgersi al giudice perché ne ordini la demolizione. Come tutelarsi in questi casi? Sicuramente concordare l’intervento in anticipo può essere risolutivo: se infatti l’assemblea, a cui vengono prospettati i progetti della veranda, dovesse dare il proprio “ok”, questa non potrebbe più rimangiarsi la parola (salvo ovviamente che la costruzione sia differente rispetto a quanto prospettato).

Per chiudere il balcone ci vuole il permesso del Comune?
Affrontiamo ora il lato burocratico della trasformazione del balcone in veranda: è necessario il permesso di costruire del Comune?
La risposta è affermativa quando la costruzione è tale da creare una superficie abitabile. Quindi non c’è bisogno di permesso per un piccolo ripostiglio dove nascondere scope e un elettrodomestico; ma se la stanza dovesse essere tale da poter ospitare una persona o un divanetto occorrerà chiedere la licenza edilizia. Diversamente si commette il reato di abuso edilizio. All’abuso può conseguire l’ordine di demolizione. Ma se il reato di abuso si prescrive in cinque anni, la demolizione può essere richiesta in qualsiasi momento, anche nei confronti del successivo acquirente dell’immobile (a cui però non si estenderebbe il processo penale non essendo l’artefice dell’illecito).
Viene escluso, dalla giurisprudenza, che per la chiusura del balcone ci voglia solo la SCIA. Non può parlarsi infatti di una pertinenza o di un’opera amovibile di esigue dimensioni, priva di un autonomo valore di mercato. Secondo il Tar Napoli e il TAR Lazio, la veranda non costituisce una pertinenza; trattandosi di un manufatto capace di determinare un aumento della superficie utile nonché la modifica della sagoma dell’edificio, si tratterebbe di un’opera di trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto, per la quale pertanto è necessario chiedere il permesso di costruire. Ove l’opera fosse realizzata in assenza di un valido titolo edilizio è prevista la demolizione.
Identico è il parere del TAR Napoli secondo cui la veranda, determinano una variazione planovolumetrica e architettonica dell’immobile, non può essere considerata come una pertinenza e, quindi, la struttura non rientra tra le opere minori soggette a DIA ma è soggetta al preventivo rilascio del permesso di costruire. «La realizzazione di una veranda chiusa con vetrate, che si aggiunge ad una preesistente casa di abitazione alterandone la sagoma, necessita della concessione di costruzione».

Il Comune non può chiedere il deposito dell’autorizzazione dell’assemblea di condominio
C’è però un ultimo aspetto da chiarire. Spesso i Comuni subordinano il rilascio del permesso di costruire al deposito del verbale dell’assemblea di condominio ove la questione, affrontata e votata, viene anche autorizzata dagli altri proprietari di appartamenti. In realtà, come la giurisprudenza ha sino ad oggi confermato, si tratta di una pratica illegittima per due ragioni: innanzitutto, come detto, non è necessario chiedere il permesso di costruire per realizzare la veranda; in secondo luogo una cosa è il rispetto della normativa urbanistica (che il Comune deve verificare) e un’altra quello della disciplina civilistica sui rapporti condominiali (che invece non compete al Comune verificare ma solo al giudice). Dunque, l’ente locale è tenuto a fornire il permesso di costruire anche se gli altri condomini si oppongono alla chiusura del balcone.

da La Legge per Tutti


 


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